Ocena stanu budowli - przykład błędów projektowo wykonawczych

Do firmy Hydrostop dosyć regularnie zwracają się z prośbą o poradę inwestorzy i wykonawcy, którzy popadli w poważne kłopoty z powodu nieskutecznych hydroizolacji. Kłopoty są tym większe im trudniejsze są warunki gruntowe i większe są powierzchnie zagrożone przenikaniem wody.

Tego rodzaju problemy pojawiły się w budynku wielorodzinnym, ekskluzywnym pięciokondygnacyjnym apartamentowcu wzniesionym w jednej z warszawskich dzielnic.

W podziemiach budynku trwa osuszanie pomieszczeń i przygotowania do gruntownego remontu.
 

Fot. 2: Osuszacze kondensacyjne w pomieszczeniach ze źle zaplanowaną wentylacją.


Fot. 3: W pomieszczeniu zdjęto warstwy posadzki aż do poziomu rozłożenia maty bentonitowej. Odwinięte brzegi maty ukazują rozmazaną masę bentonitową. Kliknięcie rysunku lewym przyciskiem myszy powiększa obraz.

Jednocześnie z osuszaniem od wewnątrz zainstalowano wokół kompleksu budynków igłofiltry dla obniżenia poziomu wody gruntowej, gdyż w przeciwnym przypadku woda przelała by się nad warstwę maty bentonitowej.
 

Fot. 4: Rząd igłofiltrów (białe rury) odsysających wodę gruntową wokół budynku. W niebieskim namiocie stoi zespół pomp do igłofiltrów. Widoczny też gruby kabel siłowy zasilający pompy.


Fot. 5: Jedna z dwóch rur odprowadzających silny strumień wody gruntowej do dyskretnie osłoniętej samochodem otwartej studni burzowca.

Dalszy przegląd podziemnej części budowli ukazuje szereg detali świadczących o problemach z hydroizolacją. Jakkolwiek maty bentonitowe są dobrym materiałem hydroizolacyjnym, to jednak ich niestaranne ułożenie może przyczynić się do poważnych problemów z uzyskaniem szczelności budowli.
 

Przy prowadzonych pracach remontowych natrafiono na trudności z dostępem do uszczelnianej powierzchni, co ilustruje poniższa fotografia.
 

Fot. 7: Szafa instalacyjna, której nie da się przesunąć w trakcie remontu.

Inwestor ekskluzywnych apartamentów jest silnie naciskany przez pierwszych wykupujących, aby zlikwidował liczne ślady zawilgoceń widocznych na dolnej części ścian w podziemiach.
 

Fot. 8: pospieszne próby maskowania zawilgoceń widocznych na nasiąkliwym tynku. Tymczasowe rozwiązanie na zasadzie malowania warstwą farby mającej cechy wodoszczelności.


Fot. 9: Optycznie dobry efekt farby maskującej zawilgocenia.


Fot. 10: Optymistycznie dobry wygląd zamaskowanych zawilgoceń.

Jednak nie wszędzie taka prosta metoda tymczasowego ukrycia wilgoci dała się zastosować i w szeregu miejsc koniecznym okazało się wymienienie maszynowego tynku gipsowego na tynk z zaprawy wodoszczelnej.
 

Fot. 11: Częściowo przygotowane podłoże do wymiany tynku.


Fot. 12: Świeżo nałożony tynk wodoszczelny.

Jednak maskowanie zawilgoceń nie rozwiązuje problemów, gdyż woda wypływa również z pęknięć i nacięć w posadzce oraz przesiąka przez tynk w miejscach po nieuszczelnionych otworach na ściągi jak widać na poniższych fotografiach.
 

Fot. 13: miejsce wypływu z nacięcia w posadzce.
Fot. 14: Wypływ z pęknięcia

Fot. 15: Wypływ przy scianie.

Fot. 16: Wypływ z otworów po ściągach.

Wobec sytuacji niemożliwej do opanowania zarządzono dodatkowo odkrywkę przy pomocy młota pneumatycznego zintegrowanego z małym ciągnikiem, który mógł wjechać do podziemnego garażu.
 

Fot. 17: Odkrywka.

Fot . 18: Odkrywka - zbliżenie ujawniające warstwy betonu ze zbrojeniem z włókna polipropylenowego, które to zbrojenie nie jest w stanie przenieść naprężeń w płycie z powodu parcia wody od strony gruntu.

Podsumowanie:

1. Główną przyczyną przecieków nie jest, jak mogłoby się wydawać, niedokładne ułożenie maty bentonitowej, ale brak odpowiedniej współpracy pomiędzy projektantem, a geologiem. W tych warunkach wodno-gruntowych maty bentonitowe, papa termozgrzewalna ani żaden inny materiał hydroizolacyjny nie byłby w stanie powstrzymać wody napierającej na cienkie warstwy posadzki, która jest podnoszona przez ciśnienie wody.
2. Podziemia budynku powinny być zaprojektowane w formie skrzyni żelbetowej, której dnem byłaby płyta fundamentowa zdolna przenieść nacisk budynku z góry i napór wody gruntowej od dołu. Oględziny wykazały, że w nieszczelnej budowli woda wznosiła się około 0,5m nad poziom posadzki w garażach, co znacznie przekracza zdolność balastową warstwy betonu dociskającej matę bentonitową. Po uszczelnieniu napór ten na gruntach słabo przepuszczalnych zwiększa się.
3. Wymiana posadzek na żelbetowe stropy odwrócone jest potencjalnie możliwa, ale przy tych rozpiętościach i trudnościach zakotwienia w ścianach raczej mało ekonomiczna. Pokruszenie i wywiezienie obecnych warstw betonu grubości ponad 30cm i zbudowanie nowych płyt żelbetowych grubości np. 40cm w istniejącym i zamieszkałym budynku byłoby złożone organizacyjnie i bardzo kosztowne. Nadto ściany musiałyby przenieść duże obciążenia z zakotwień. Uszczelnić trzeba by nie tylko spód takiej płyty, ale i kilkaset metrów styków płyt ze ścianami oraz skontrolować/doszczelnić wnętrze ścian, gdyż uszczelnienie ław fundamentowych nie jest możliwe.
4. Ogromny koszt, cena naprawy podziemnej części budowli i naciski lokatorów na jak najszybsze udostępnienie garaży podziemnych zmuszać będą dewelopera do starań o zezwolenie na zrzut wody gruntowej do burzowca. Pozostanie jednak problem kosztownego utrzymania w ruchu pomp, które stale będą musiały tłoczyć wodę spod budynku do burzowca. Jest to rozwiązanie drogie na przestrzeni lat, niepewne ze względu na groźbę awarii i zalewania oraz niewygodne ze względu na ciągłą konieczność doglądania, konserwacji i napraw systemu odwodnienia.

Powyższy opis nie ma charakteru ekspertyzy technicznej ani projektu napraw, ale przystępnego, bogato ilustrowanego opisu. Serwis www.hydrostop.pl oraz porady, konsultacje i usługi świadczone przez firmę Hydrostop chronią Ciebie Czytelniku przed sytuacjami ukazanymi w niniejszym opisie. Dotyczy to szczególnie budowli posadowionych na gruncie nie przepuszczalnym dla wody, gliniastym.

Opracował dr inż. Paweł Grzegorzewicz